Grenzbebauung
Was ist zu beachten?
Von Grenzbebauung spricht man, wenn ein Gebäude direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet wird. Zwischen Gebäuden auf benachbarten Grundstücken müssen grundsätzlich bestimmte Abstände eingehalten werden.
So kann das Thema Grenzbebauung auch zu einem wichtigen Entscheidungsfaktor bei der Wahl des passenden Grundstücks werden: Vor allem, wenn Sie bereits konkrete Vorstellungen von Ihrem zukünftigen Eigenheim haben, gilt es zu prüfen, ob sich das Traumhaus auf dem Grundstück Ihrer Wahl angesichts der geltenden Bestimmungen zur Grenzbebauung umsetzen lässt.
Was bedeutet Grenzbebauung?
Wer ein eigenes Grundstück besitzt, hat viele Möglichkeiten, die Fläche zu bebauen. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass zu den Grundstücksgrenzen ein gewisser Abstand eingehalten werden muss. Wie groß die Abstände von Gebäuden zur Grundstücksgrenze mindestens sein müssen, ist allerdings nicht einheitlich geregelt. Selbst innerhalb der Bundesländer gibt es je nach Region unterschiedliche Regelungen: Jede Kommune kann selbst über die Vorgaben entscheiden, die dort jeweils gelten.
Bestimmungen zur Grenzbebauung
Wie groß müssen die Abstände sein?
Jede Kommune legt eigene Bestimmungen zur Grenzbebauung fest. So fallen die Mindestabstände von Gebäuden zur Grundstücksgrenze recht unterschiedlich aus. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Kommunen die Abstände vorgeben. In vielen Fällen richten sie sich nach der Höhe des geplanten Gebäudes.
Festgelegter Faktor
In vielen Kommunen gibt es einen festgelegten Faktor, mit dem man berechnen kann, wie viel Abstand zur Grenze eingehalten werden muss. Dieser Faktor liegt in der Regel zwischen 0,25 und 1. Bei einem fünf Meter hohen Bungalow würde sich beim Faktor 0,5 zum Beispiel ein Mindestabstand von 5 mal 0,5, also 2,5 Meter ergeben.
Individueller Faktor
Manchmal gibt es aber auch für unterschiedliche Gebäudehöhen jeweils eigene Abstandsfaktoren. Für den fünf Meter hohen Bungalow gelten dann zum Beispiel andere Bestimmungen als für ein zweistöckiges Einfamilienhaus.
Festgelegter Abstand
Es kommt aber auch vor, dass sich Kommunen für Abstandsregelungen unabhängig von der Höhe eines Gebäudes entscheiden. Dann muss der Mindestabstand zur Grenze zum Beispiel grundsätzlich 2,5 Meter betragen.
Festgelegte Bebauungslinie
In einigen Fällen gibt es sogar Vorschriften dazu, wie dicht an eine Grundstücksgrenze heran gebaut werden muss. Das zuständige Bauamt legt dann sogenannte Bebauungslinien fest. Das Wohnhaus muss so auf das Grundstück gebaut werden, dass es bis zu diesen gedachten Linien reicht.
Woher kommen die Bestimmungen?
Wer regelt die Grenzbebauung?
Schon bei der Ausschreibung von neuen Baugrundstücken beschließen die Kommunen, wie die Grenzbebauung dort geregelt wird. Die Grundlagen für die Bestimmungen zur Grenzbebauung sind im Baugesetzbuch und in der Landesbauordnung der einzelnen Bundesländern festgehalten.
- Vor dem Kauf eines Grundstücks können Sie sich bei der zuständigen Baubehörde über die geltenden Bestimmungen infomieren. So bekommen Sie schon einmal eine Vorstellung davon, wie das Grundstück bebaut werden kann.
Für Ihr Hausbauprojekt benötigen Sie eine Baugenehmigung, sodass sich Ihr Architekt für Sie um alle Angelegenheiten kümmert, die mit dem Baurecht zu tun haben.
- Beim Hausbau mit Hanse Haus sorgen wir bei der Planung Ihres Eigenheims für Sie dafür, dass alle Bestimmungen eingehalten werden.
Wichtig ist außerdem, dass die Vorgaben nicht nur für Neubauten gelten.
- Auch wenn Veränderungen an einem bereits bestehenden Gebäude vorgenommen werden, müssen die Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen unbedingt eingehalten werden.
Baden-Württemberg
Grenzbauung Baden-Württemberg
Mindestabstand laut Bauordnung (LBO § 5):
2,5 Meter (2 Meter bei Außenwänden unter 5 Meter Länge)
Bayern
Grenzbebauung Bayern
Mindestabstand laut Bauordnung (BayBO § 6):
3 Meter
Berlin
Grenzbebauung Berlin
Mindestabstand laut Bauordnung (BauO Bln § 6):
3 Meter
Brandenburg
Grenzbebauung Brandenburg
Mindestabstand laut Bauordnung (BbgBO § 6):
3 Meter
Bremen
Grenzbebauung Bremen
Mindestabstand laut Bauordnung (BremLBO § 6):
3 Meter (je nach Gebiet 2,5 Meter möglich)
Hamburg
Grenzbauung Hamburg
Mindestabstand laut Bauordnung (HBauO § 6):
2,5 Meter
Hessen
Grenzbebauung Hessen
Mindestabstand laut Bauordnung (HBO § 6):
3 Meter
Mecklenburg-Vorpommern
Grenzbebauung Mecklenburg-Vorpommern
Mindestabstand laut Bauordnung (LBau M-V § 6):
3 Meter
Niedersachsen
Grenzbebauung Niedersachen
Mindestabstand laut Bauordnung (NBauO § 5):
3 Meter
Nordrhein-Westphalen
Grenzbebauung Nordrhein-Westphalen
Mindestabstand laut Bauordnung (BauO NRW § 6):
3 Meter
Rheinland-Pfalz
Grenzbebauung Rheinland-Pfalz
Mindestabstand laut Bauordnung (LBauO § 8):
3 Meter
Saarland
Grenzbebauung Saarland
Mindestabstand laut Bauordnung (LBO § 7):
3 Meter
Sachsen
Grenzbeauung Sachsen
Mindestabstand laut Bauordnung (SächsBO § 6):
3 Meter
Sachsen-Anhalt
Grenzbebauung Sachsen-Anhalt
Mindestabstand laut Bauordnung (BauO LSA § 6):
3 Meter
Schleswig-Holstein
Grenzbebauung Schelswig-Holstein
Mindestabstand laut Bauordnung (LBO § 6):
3 Meter
Thüringen
Grenzbebauung Thüringen
Mindestabstand laut Bauordnung (ThürBO § 6):
3 Meter
Verstöße gegen die Regelungen zur Grenzbebauung
Was passiert, wenn man die Abstände nicht einhält?
Es ist sehr wichtig, sich bei einem Neubau an die Regelungen zur Grenzbebauung zu halten. Verstöße können zur Folge haben, dass die Behörde die Nutzung des Gebäudes verbietet oder ein Abriss erfolgen muss. Meist kommen noch hohe Geldstrafen dazu.
Ausnahmegenehmigungen gibt es nur in besonderen Härtefällen oder wenn die unrechtmäßige Grenzbebauung erst nach vielen Jahren auffällt. Solche Ausnahmen kommen allerdings nur sehr selten und in ganz speziellen Situationen vor. Es ist also keine gute Idee, dieses Risiko einzugehen.
Wofür gelten die Regelungen zur Grenzbebauung?
Gibt es Ausnahmen?
Grenzbebauung: Garagen & Co.
Die Abstandsflächen zwischen dem Wohnhaus und den Grundstücksgrenzen können natürlich genutzt und sogar bebaut werden. Grundsätzlich dürfen alle Gebäude, die sich nicht zum Wohnen eignen und nicht mit einer Heizung ausgestattet sind, unter bestimmten Bedingungen bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
Welche konkreten Regeln hinsichtlich der Grenzbebauung für Garagen, Carports, Schuppen oder Gartenhäuser gelten, legen die einzelnen Bundesländer in ihren jeweiligen Bauordnungen fest. Die Bestimmungen beziehen sich zum Beispiel auf die Größe und Höhe des Gebäudes, die maximal bebaubaren Grenzen des Grundstücks und ob geplante Garagen, Carports oder Nebengebäude genehmigungspflichtig sind oder nicht.
Voraussetzungen
Wenn Sie direkt an der Grenze zum Grundstück Ihrer Nachbarn bauen möchten, benötigen Sie deren schriftliche Zustimmung. Diese Erlaubnis kann auch im Grundbuch vermerkt werden und die Nachbarn können ihre Zustimmung auch nicht einfach wieder zurückziehen. Auf diese Weise besteht eine gewisse Rechtssicherheit für Ihr Vorhaben.
Was gilt für Reihen- und Doppelhäuser?
Grenzbebauung Reihenhaus und Doppelhaus
Doppelhäuser und Reihenhäuser bilden einen Sonderfall bei den Regelungen zur Grenzbebauung.
Weil beim Doppelhaus zwei und beim Reihenhaus mehrere Gebäude direkt aneinander gebaut werden, fällt der Abstand zum unmittelbaren Nachbarn weg. Die Vorschriften zur Grenzbebauung gelten so bei Doppel- oder Reihenhäusern nur für die Grundstücksgrenzen vor und hinter dem Haus.
Weil so der vorhandene Baugrund damit besonders effizient genutzt werden kann, ist diese Bauweise aktuell sehr beliebt.
